Bonus Facciate

BONUS FACCIATE: QUALCHE CHIARIMENTO

Il 14 febbraio scorso, l’Agenzia delle Entrate ha dato i primi chiarimenti sul “Bonus facciate. Questo bonus ti consente di scaricare il 90% delle spese sostenute nell’anno 2020 per interventi di recupero e restauro della facciata esterna, compresi gli interventi di sola pulitura o tinteggiatura esterna.

IMMOBILI INTERESSATI DAL BONUS FACCIATE

Il “Bonus facciate” è riconosciuto se i lavori sono eseguiti su edifici:

ESISTENTI

  • Quindi gli immobili devono essere accatastati prima dell’avvio dei lavori. Rientrano anche i rifacimenti di parti di edifici, e di unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale. Sono quindi compresi gli immobili strumentali, come negozi, magazzini, laboratori, ecc.

Questo significa che sono esclusi i lavori:

  • eseguiti su immobili in costruzione;
  • realizzati mediante demolizione e ricostruzione;

 IN ZONA A E B, o in zone a queste assimilabili.

  • La norma riconosce la detrazione ad interventi su edifici, senza specificare se gli stessi debbano essere ad uso abitativo o meno. La norma richiede che per assegnare la detrazione gli interventi siano eseguiti su immobili situati nelle zone A o B dell’agglomerato urbano. Solitamente la zona A è classificabile come centro storico, La zona B è la zona di completamento edificata del Comune.

Alcune Regioni e Comuni hanno una propria classificazione, ti consigliamo quindi di rivolgerti direttamente all’Ufficio Tecnico del tuo Comune per individuare con sicurezza la zona in cui rientra il tuo immobile.

Rimangono esclusi dalla detrazione tutti gli interventi eseguiti su edifici costruiti in zone territoriali diverse (zone C, D, E ed F).

 

SOGGETTI INTERESSATI DAL BONUS FACCIATE

L’agevolazione riguarda tutti i contribuenti residenti in Italia e non, a prescindere dalla tipologia di reddito (IRPEF o IRES), sempre che ci sia un’imposta lorda da abbattere. Sono infatti esclusi i redditi con imposta sostitutiva o tassazione separata, come ad esempio i professionisti in regime forfetario.

Possono chiedere il “Bonus facciate” quindi:

  • le persone fisiche, compresi gli artigiani e professionisti;
  • gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale;
  • le società semplici;
  • le associazioni tra professionisti;
  • i contribuenti con reddito d’impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali).

Il soggetto che vuole richiedere il “Bonus facciate” deve quindi essere:

  • proprietario, nudo proprietario o titolare di altro diritto (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
  • detentore dell’immobile con un contratto di affitto o di comodato, regolarmente registrato, ed avere il consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

Come per le detrazioni per recupero edilizio o risparmio energetico, possono richiedere il beneficio anche:

  • i familiari conviventi del proprietario o affittuario dell’immobile e i conviventi di fatto.   Devono però essere conviventi fin dall’inizio dei lavori o del pagamento delle spese, e  l’intervento deve essere eseguito su un immobile in cui possa verificarsi la convivenza (a disposizione per l’intero periodo dei lavori).
    Non è invece ammessa la detrazione per i familiari se l’immobile non è a disposizione o se si tratta di un immobile strumentale all’attività del possessore o detentore;
  • il futuro acquirente dell’immobile, a condizione che abbia già stipulato un preliminare di vendita regolarmente registrato;
  • chi esegue i lavori in proprio, limitatamente alle spese di acquisto dei materiali utilizzati. Quindi l’utente fai da te, potrà scaricare il 90% del prezzo dei materiali.

INTERVENTI AGEVOLABILI E DETRAIBILI CON IL BONUS FACCIATE

Gli interventi per cui è possibile richiedere la detrazione:

  • sono finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna;
  • possono anche essere di sola pulitura o tinteggiatura esterna;
  • devono riguardare esclusivamente le strutture “opache” della facciata (quindi le pareti), balconi o ornamenti e fregi.

Interventi:

  • di consolidamento, ripristino, rinnovo della superficie e degli elementi costruttivi della facciata che costituiscono esclusivamente la struttura opaca verticale, nonché
  • di sola pulitura o tinteggiatura esterna:
    • sulla superficie della facciata;
    • sulle strutture opache della facciata;
    • sui balconi;
    • sugli ornamenti;
    • su eventuali fregi.
  • Interventi di miglioramento delle caratteristiche termiche, anche in assenza dell’impianto di riscaldamento, sulle strutture opache della facciata:
    • influenti dal punto di vista termico o
    • che interessano oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio.
  • Interventi riconducibili al decoro urbano su:
    • grondaie;
    • pluviali;
    • parapetti;
    • cornicioni;
    • parti impiantistiche sulla parte opaca della facciata.
  • Spese correlate per:
    • progettazione;
    • altre prestazioni professionali connesse;
    • richieste dal tipo di lavori (perizie e sopralluoghi, il rilascio dell’attestato di prestazione energetica).
    • Altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi, per esempio le spese relative:
      • all’installazione di ponteggi;
      • allo smaltimento dei materiali rimossi per eseguire i lavori;
    • l’IVA sui lavori;
    • l’imposta di bollo e i diritti pagati per la richiesta di titoli abitativi edilizi;
    • la tassa per l’occupazione del suolo pubblico.

 

INTERVENTI NON DETRAIBILI

Interventi effettuati su superfici confinanti con spazi interni, quali:

  • chiostrine;
  • cavedi;
  • cortili.

Tali spese SONO detraibili  SOLO se sono effettuate su facciate confinanti con spazi interni ma visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico.

Interventi su strutture non opache:

  • vetrate;
  • infissi;
  • portoni;

LA FACCIATA ESTERNA

Nata con lo scopo di incentivare gli interventi finalizzati al decoro urbano e al ripristino estetico degli edifici dei centri storici, la detrazione si concentra sulle opere che riguardano esclusivamente l’involucro esterno dell’edificio:

  • spetta per interventi sull’intero perimetro esterno visibile dell’edificio, vale a dire sia sulla facciata anteriore, frontale e principale, sia sugli altri lati dell’immobile;
  • non spetta per interventi su facciate interne dell’edificio o sulle superfici confinanti con cavedi, chiostrine, cortili o spazi interni, a meno che non siano visibili dalla strada o dal suolo ad uso pubblico.

Da una prima lettura della Circolare non è tuttavia chiaro in che misura la facciata interna debba essere visibile dal suolo pubblico, né, ad esempio, se la facciata posteriore non visibile di un immobile singolo possa essere oggetto di un intervento agevolabile.

INTERVENTI CON INCIDENZA TERMICA

Se i lavori di rifacimento della facciata riguardano interventi influenti dal punto di vista termico o interessano oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, gli stessi devono soddisfare i requisiti previsti:

  • dal Decreto 26 giugno 2015, che regola l’applicazione delle metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche e la definizione delle prescrizioni e dei requisiti minimi degli edifici;
  • dal Decreto 11 marzo 2008, tabella 2 dell’allegato B, così come aggiornato dal D.M. 26 gennaio 2010, con riguardo ai valori di trasmittanza termica.

Ai fini della detrazione è necessario che i valori delle trasmittanze termiche delle facciate da rispettare siano quelli inferiori tra quelli indicati negli allegati tecnici dei due D.M. citati.  Si tratta dei requisiti necessari per il riconoscimento della detrazione per interventi di risparmio energetico sull’esterno dell’edificio.

IL CALCOLO DELLA SUPERFICIE DISPERDENTE LORDA

Il calcolo per determinare la percentuale dell’intonaco della superficie disperdente lorda interessato dall’intervento deve tenere conto del totale della superficie complessiva disperdente (pareti verticali, pavimenti, tetti, infissi), confinante con l’esterno, vani freddi o terreno.

Nel caso in cui la facciata sia in piastrelle o altro materiale che impedisca di intervenire sull’efficienza termica dell’edificio, se non mutando completamente l’aspetto dell’immobile, dovremo calcolare la percentuale della superficie interessata rapportando la restante superficie della facciata interessata con quella totale lorda complessiva.

Sembra quindi che nel caso in cui l’intera facciata sia coperta da piastrelle o da altro materiale diverso dall’intonaco, impedendo così di agire sull’efficienza termica della parete, non sarà necessario applicare i requisiti indicati dal citato comma 220.

ADEMPIMENTI NECESSARI PER RICHIEDERE IL BONUS FACCIATE

Visto il chiaro richiamo della normativa alla disciplina del recupero edilizio per quanto riguarda le norme di attuazione e le procedure di controllo, al fine del riconoscimento del “Bonus facciate”, i soggetti sono tenuti a:

  • indicare in dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e gli estremi di registrazione del contratto di locazione o comodato nel caso in cui i lavori siano eseguiti dal detentore. Questo adempimento non è richiesto per gli interventi influenti dal punto di vista termico o che interessano oltre il 10% dell’intonaco della superficie (come avviene ad oggi per gli interventi di risparmio energetico);
  • inviare preventivamente comunicazione di inizio lavori all’ASL competente;
  • conservare ed esibire, previa richiesta degli uffici finanziari, le abilitazioni amministrative previste, le fatture che provano le spese per la realizzazione degli interventi di recupero del patrimonio edilizio e la ricevuta del bonifico bancario con cui il richiedente ha pagato i lavori.

MODALITÀ DI PAGAMENTO

La detrazione è riconosciuta se paghiamo i lavori con bonifico bancario “parlante”, cioè che riporti:

  • i dati necessari al riconoscimento di soggetti ordinanti e beneficiari (codice fiscale e partita IVA), al fine di effettuare la ritenuta d’acconto dell’8%;
  • la causale del versamento.

È possibile utilizzare i bonifici predisposti con causale ai fini dell’ecobonus o degli interventi di recupero edilizio. Non è quindi sufficiente che il pagamento sia effettuato tramite un qualsiasi metodo tracciabile (es. bancomat o assegno) come avviene, ad esempio, con il bonus arredo.

DOCUMENTAZIONE NECESSARIA

La documentazione necessaria per il riconoscimento della detrazione, ed per i controlli successivi, è in linea di massima quella richiesta per il riconoscimento delle detrazioni per recupero edilizio. Generalmente i documenti richiesti sono:

  • fatture e documenti commerciali con codice fiscale relativi alla spesa;
  • copia dei bonifici bancari “parlanti”;
  • copia della comunicazione di inizio lavori alla ASL;
  • abilitazioni tecniche e amministrative, se previste (compresa l’eventuale SCIA o CILA, la dichiarazione di esecuzione dei lavori da parte di un tecnico, il DURC, ecc…);
  • la dichiarazione di ripartizione della spesa da parte dell’amministratore di condominio nel caso in cui l’intervento sia eseguito su parti comuni di edificio.

DOCUMENTAZIONE PER INTERVENTI CON INCIDENZA TERMICA

Nel caso in cui gli interventi, ad esclusione della sola pulitura e tinteggiatura, riguardino più del 10% dell’intonaco della superficie dell’edificio o comportino una qualche incidenza sull’isolamento termico dell’edificio, devono soddisfare specifici requisiti di prestazione energetica e valori di trasmittanza termica previsti dal Decreto 26 giugno 2015 e dal Decreto 11 marzo 2008.

Ai fini delle verifiche e dei controlli, si farà riferimento al D.L. n. 63/2013 che regola le attività di controllo dell’ENEA sulle informazioni contenute nelle richieste di detrazione pervenute per via telematica. In particolare, si rimanda al Decreto 19 febbraio 2007, il quale prevede gli adempimenti per il monitoraggio e la comunicazione dei risultati da parte di ENEA per interventi di risparmio energetico, tra cui:

per questa tipologia di interventi si applicano le stesse procedure e gli stessi adempimenti previsti per interventi di risparmio energetico; i soggetti sono quindi tenuti, pena la perdita della detrazione, a:

  • acquisire e conservare l’asseverazione con la quale un tecnico abilitato certifica la corrispondenza dell’opera con i requisiti tecnici previsti; tale adempimento può essere sostituito dall’asseverazione resa dal direttore dei lavori sulla conformità delle opere realizzate;
  • acquisire e conservare l’attestato di prestazione energetica (APE), redatto dal tecnico non coinvolto nei lavori;
  • inviare comunicazione all’ENEA, comprensiva dei dati dell’intervento (allegati A, E, F, ora sostituiti dalla “Scheda descrittiva degli interventi”), entro 90 giorni dalla fine dei lavori.

ASPETTI FISCALI

La detrazione è riconosciuta sulle spese documentate sostenute nell’anno 2020. La norma non indica un limite massimo di spesa detraibile; la Circolare n. 2/2020 conferma infatti che la detrazione si assegna sull’importo totale delle spese effettive e rimaste a carico del contribuente (escludendo eventuali contributi o rimborsi).

La detrazione dall’imposta lorda è:

  • pari al 90% della spesa sostenuta e
  • ripartita su 10 quote annuali costanti e di pari importo.

La detrazione segue il principio di cassa, quindi è riconosciuta solo sulle spese sostenute nel 2020, indipendentemente dalla data di avvio degli interventi. Se, ed esempio, un intervento è iniziato a luglio 2019, con pagamenti effettuati sia nel 2019 che nel 2020, il soggetto potrà fruire del “Bonus facciate” solo con riferimento alle spese sostenute nel 2020.

Per interventi effettuati su parti comuni di edifici, vale la data del bonifico effettuato dal condominio, non la data di versamento da parte del singolo condomino.

CUMULABILITÀ E ALTERNATIVITÀ DEL BONUS FACCIATE CON ALTRE DETRAZIONI

Considerando la possibile somma di più detrazioni per lo stesso lavoro (il quale potrebbe rientrare tra quelli ammessi nel “Bonus facciate”, nel recupero del patrimonio edilizio o nel risparmio energetico), il soggetto può chiedere una sola delle suddette agevolazioni, rispettando gli adempimenti previsti.

Se si effettuano lavori rientranti nel “Bonus facciate” e contemporaneamente degli altri interventi non rientranti in questa agevolazione (ad esempio su vetrate o infissi) ma che possono rientrare in un’altra detrazione, si può avere entrambe le agevolazioni, ma le spese devono essere contabilizzate separatamente.

Il “Bonus facciate” non si può sommare con la detrazione per le spese sostenute da chi è obbligato alla manutenzione, protezione o restauro dei beni soggetti al regime vincolistico.

ESEMPIO:

Un contribuente sostiene nel 2020 spese pari a € 110.000,00 per lavori sull’esterno del suo stabile.
Il lavoro copre il 15% della superficie disperdente lorda complessiva.

Il contribuente ha diverse alternative:

  • può richiedere il bonus facciate, con una detrazione del 90% sull’intero importo della spesa se:
    • il suo immobile si trova in zona A o B;
    • l’intervento rispetta i requisiti energetici e di isolamento termico previsti dai D.M. 26 giugno 2015 e 11 marzo 2008 (perché riguarda oltre il 10% della superficie);
  • può chiedere la detrazione per risparmio energetico sull’esterno dell’edificio (comma345, Legge n. 296/2006) pari al 65%, per un massimo di detrazione di € 60.000,00, se, ad esempio,l’immobile non si trova nelle zone A o B;
  • può accedere alla detrazione pari al 50% per interventi di recupero edilizio nel limite di spesa di € 96.000 nel caso in cui non rientrasse nel bonus facciate o l’ecobonus (non si trovasse nelle zone del centro storico o limitrofe o non rispettasse i requisiti di isolamento termico dei citati decreti).

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